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INFORMATIONS SUR LA LOI ÉLAN N°2018-1021 (ÉVOLUTION DU LOGEMENT, DE L’AMÉNAGEMENT ET DU NUMÉRIQUE), PUBLIÉE AU JOURNAL OFFICIEL DU 24/11/2018, APPLICABLE DEPUIS LE 25/11/2018, EXCEPTÉ POUR LES MESURES NÉCESSITANT DES TEXTES D’APPLICATION, ET DONT LE DÉCRET N°2019-503 VIENT D’ÊTRE PUBLIÉ LE 24/05/2019

Concernant la copropriété, il y est envisagé de graduer les obligations de fonctionnement selon la taille de la copropriété. Pour les petites copropriétés, il est notamment prévu la dispense de syndic, de conseil syndical, l’assouplissement des règles de convocation et de tenue des assemblées générales, etc... Les grandes copropriétés auront quant à elles la possibilité d’opter pour un régime d’administration spécifique. Il est également question de la création d’un code de la copropriété. Il regroupera et organisera l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété.
Cette réforme est à suivre de très près. Mais dans tous les cas, nous serons fixés au plus tard le 23 novembre 2020.
 
Néanmoins certaines dispositions sont d’ores et déjà adoptées par la loi Elan.
 
Le conseil syndical :
 
Constitué de plusieurs copropriétaires désignés par l'assemblée générale, le conseil syndical est chargé d'assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il fait le lien entre le syndic et les copropriétaires. Chez certains syndics, ces derniers ont parfois du mal à se faire communiquer des éléments ou des documents importants. La loi Elan remédie à ces difficultés en reconnaissant au conseil syndical un pouvoir de contrainte vis-à-vis du syndic. En effet, en cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard seront imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal  vient d'être fixé par le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019. Il  prévoit que la pénalité applicable à défaut de transmission par le syndic de certaines pièces relatives à la gestion du syndic et, de manière générale, à l'administration de la copropriété, est fixée au minimum à 15 euros par jour de retard, au-delà du délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical.
Mais votre syndic vous a toujours communiqué toutes les informations dans les délais !
 
Accès en ligne aux documents de la copropriété, liste unifiée :
 
L’intranet est obligatoire pour les syndics professionnels depuis le 1er janvier 2015, sauf renonciation par voie d’assemblée générale. Il s’agit d’un espace qui permet aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble (utile en cas de vente du lot notamment). Mais d’un syndic à l’autre, on ne retrouve pas toujours le même contenu. Pour unifier cela, la loi Elan prévoit d’établir une liste mentionnant le contenu minimal des documents accessibles. On reste dans l’attente de la publication du décret !
Mais votre syndic vous a mis à disposition un extranet complet et sécurisé (tous les documents utiles y sont récupérables, y compris l’accès à la comptabilité en temps réel pour les membres du conseil syndical) depuis le 1er janvier 2015 !
 
Parties communes :
 
Trois nouveaux articles (article 6-2 à 6-4) sont créés au sein de la loi du 10 juillet 1965, relatifs aux parties communes spéciales et à jouissance privative. Des précisions, des ajustements mais rien de bien nouveau. Et pour les nouveautés, le législateur n’a fait que ratifier ce que la jurisprudence reconnaissait déjà. La loi Elan élargit la notion de partie commune « à tout élément incorporé dans les parties communes et aux droits qui y sont attachés. Ainsi, du droit d’affichage, du droit de construire, des garde-corps. On appelle cela des droits accessoires ». Important : de tout temps, il a été possible de céder à un copropriétaire ou à un tiers un droit accessoire. Avec la loi Elan, ce droit se perd s’il n’a pas été exercé dans les 10 ans qui suivent la convention de cession. La loi Elan rend désormais impossible la cession du droit de construire, d’affouiller et de surélever sur les parties communes sauf pour les conventions signées avant le 25 novembre 2018.
 
Provision et retard de paiement :
 
Lorsqu’une des provisions du budget prévisionnel n'est pas réglée à temps, et après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de trente jours, le copropriétaire défaillant peut être tenu de payer. Il devra s'acquitter non seulement des provisions dues, mais également de celles des trimestres à venir (article 19-2 de la loi) ! Bien que cette mesure soit rarement appliquée, elle a un effet dissuasif. Il est extrêmement inconfortable de devoir régler en une fois une somme qui aurait pu être répartie sur l'année. Si le copropriétaire refuse malgré tout de s'exécuter, le syndic dispose d’une action spécifique. Il peut s’adresser au Président du tribunal de grande instance du lieu où est situé l’immeuble. Ce dernier peut contraindre très rapidement le mauvais payeur (article 19-2 de la loi). Nouveauté : la loi Elan  a décidé d’étendre cette procédure aux appels de charges pour travaux non compris dans le budget prévisionnel.
Le juge peut condamner le copropriétaire à payer sa part annuelle du budget prévisionnel en une seule fois.
 
Représentation des copropriétaires aux assemblées générales :
 
Plusieurs dispositions :
- avant la loi Elan, un mandataire ne pouvait recevoir plus de trois pouvoirs et à condition que la somme de ces mandats ne représente pas plus de 5 % des voix de tous les copropriétaires. Désormais un mandataire pourra recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat ;
- elle permet aussi à des époux copropriétaires de recevoir chacun personnellement des délégations de vote ;
- il est désormais possible à tout mandataire désigné de déléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat ;
- le syndic qui reçoit des mandats sans indication de mandataire ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit ;
- enfin, la liste des personnes ne pouvant ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale est complétée. Ce sont : le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin, les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin, les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.
 
Participation et vote aux assemblées :
 
Participation : un article 17-1A existe désormais dans la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication. Le vote électronique permet leur identification. Très novateur !
 
Vote : les copropriétaires peuvent maintenant voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les formulaires qui n’indiqueront pas précisément le vote ou exprimant une abstention seront considérés comme des votes défavorables. Attention : les conditions d’identification des copropriétaires en visioconférence et les mentions du formulaire de vote par correspondance et les modalités de remise au syndic seront définies par décret en Conseil d’Etat.
 
Simplification du votre pour les travaux d’économie d’énergie : désormais, seule la majorité de l’article 25 est requise pour les travaux d’économie d’énergie.
 
Notification du procès-verbal d’assemblée dans le mois de la tenue de l’assemblée : le procès-verbal d'assemblée générale doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre recommandée électronique (le syndic doit cependant recueillir l’accord préalable et écrit de chacun des copropriétaires prêts à l’accepter) aux copropriétaires défaillants ou opposants dans le mois de la tenue de l’assemblée. Ce délai était auparavant de deux mois.
 
Suspension des travaux votés en assemblée jusqu’à l'expiration du délai de contestation : sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois.
 
Actions en justice et délai de prescription ramené à 5 ans : la loi Elan fait passer de 10 à 5 ans le délai d’action du syndicat ou des copropriétaires pour toutes les actions personnelles (ex : la violation du règlement de copropriété, etc.). Désormais c’est la prescription de l’article 2 224 du Code civil qui est étendue au droit de la copropriété.
 
Bail réel solidaire : désormais la signature d’un bail réel solidaire est assimilée à une mutation et le preneur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur. Il disposera du droit de vote en assemblée sauf les décisions prises dans le cadre des articles 25d, 26a, 25n, 26b.
 
Lutte contre les copropriétés dégradées : la loi Elan comporte de nombreuses dispositions sur les copropriétés dégradées mais la grande ligne de conduite est de faciliter et d’améliorer le relogement des occupants dont la santé et la sécurité sont souvent très menacées (d’attribuer plus rapidement un logement social).
 
Individualisation des frais de chauffage, répartiteur : la loi Elan prévoit que les immeubles à usage principal d’habitation pourvus d’un chauffage collectif doivent comporter, lorsque cela est techniquement possible, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur utilisée par logement. Des dérogations possibles : en cas d’impossibilité technique ou coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation chauffage. On attend la publication du décret pour son application. A suivre…
 

Linky est-il réellement intelligent ?

UFC-Que Choisir a lancé hier une pétition pour que les consommateurs n'aient pas à payer le déploiement des compteurs électriques Linky. "Vous allez payer 15 euros par an pendant dix ans pour permettre à Enedis d'installer un compteur communicant pour lequel vous n'avez aucune contrepartie".

Linky, le compteur dit “intelligent”, soulève ainsi de vives polémiques depuis le début de son déploiement par Enedis. En février, un rapport de la Cour des comptes a estimé son coût à plus de 5 milliards d’euros de 2014 et 2024, et remis en question son utilité.

Tout d’abord, que signifie ce terme, “intelligent” ? Il fait référence aux anglicismes propres aux nouvelles technologies : smart home, smart grid, smart city... Le compteur n’embarque pas réellement de traitement que l’on peut qualifier d’intelligent, c’est essentiellement un capteur qui mesure une consommation. Concrètement, Linky est capable de mesurer l’intensité du courant consommé, et de transmettre cette information par courant porteur (CPL) ou réseau mobile (Edge) à un concentrateur qui les remonte à Enedis. Il peut aussi limiter l’intensité consommée et couper le courant à distance.

Les risques sur la santé...
Une première vague de crainte a porté sur la santé, du fait de l’émission d’ondes électromagnétiques. Ces émissions sont à mettre en regard de celles que nous subissons quotidiennement (téléphones portables, Wifi, radio, télévision, etc.). Pour le ministère de l'Écologie, « le niveau d'ondes électromagnétiques générées par Linky est conforme à la réglementation en vigueur. Il n'y a donc pas de risque sanitaire attaché à l'utilisation de ce compteur ». Le risque sanitaire n’est donc pas démontré, même si on peut se référer au principe de précaution pour l’évoquer.

Quels bénéfices pour les copropriétaires ?

Linky permet de mesurer la consommation électrique, la production d’énergie renouvelable (ENR). Il facilitera l’émergence de services de régulation de la consommation ( électroménagers, ballon d’eau chaude, borne de recharge de véhicule électrique, etc.)

Dans le cadre d’une copropriété, il permet de mieux comprendre les consommations collectives, qui sont généralement peu étudiées. Par exemple, l’analyse permet d’opter pour des LEDs dans les espaces communs, des minuteries bien réglées, etc.

Linky est aussi intéressant pour l'autoconsommation, un sujet qui reste encore anecdotique, car peu de copropriétés produisent des ENR à ce jour (voir ce lien sur le photovoltaïque).

Selon l’ADEME, ses bénéfices pour le consommateur en termes de maîtrise de la demande restent encore théoriques. D’autant plus que, fin 2017, seuls 1,5 % des usagers disposant de compteurs Linky ont ouvert un compte pour connaître leur consommation.

Par ailleurs, Linky pose des questions en matière de vie privée, car l’analyse des consommations permet de connaitre les horaires de présence et les modes de consommations des particuliers. La CNIL a demandé à Enedis de s’engager à ne commettre aucun abus. La tentation de reproduire les pratiques des GAFA (Google, Apple, Facebook, Amazon) reste grande...

Pour la relève, l’utilité n’est pas à démontrer...

Linky permet d'automatiser la relève, avec une mesure toutes les 15 minutes.

L'association NégaWatt estime que 70% des petites opérations qui nécessitaient le déplacement d'un technicien peuvent désormais être réalisées à distance. Enedis pourrait ainsi se séparer de 10000 sous-traitants grâce au compteur Linky.

Pour la distribution électrique, c’est trop tôt

Aujourd’hui en France, la distribution électrique est extrêmement centralisée, et la production est à 70% nucléaire. En production atomique, il est impossible de démarrer ou d’arrêter un réacteur dans un temps court. Le nucléaire utilise des modèles statistiques connus depuis longtemps et ne nécessite donc pas de relève dans tous les foyers pour fonctionner.

A terme, Linky pourrait être utile dans le cadre d’une production décentralisée et intermittente (solaire, éolien). Mais la relève toute les 15mn, et non en temps réel, limitera son champ d’usage.

Linky déjà obsolète ?

D’un point de vue environnemental, beaucoup d’observateurs remettent en question le remplacement prématuré de compteurs qui ne sont pas encore arrivés en fin de vie. Leur remplacement par des compteurs neufs provoque une consommation inutile d’énergie et de ressources en métaux et terres rares pour les produire et les installer. Et Linky pourrait bien être obsolète avant d’être réellement utile pour la distribution électrique.

Linky est donc prometteur pour de nouvelles modalités de consommation et production de l'électricité. Mais pour l’heure, les consommateurs et fournisseurs ne sont pas prêts pour utiliser pleinement ses capacités, et l’outil risque d’être obsolète avant d’être véritablement utilisé.

Source (https://www.neocopro.com/2018/03/09/linky-est-il-reellement-intelligent/)
 

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